Bezahlt ein Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht, wird der Gläubiger versuchen, seine Geldforderung auf gerichtlichem Weg durchzusetzen.
Nachdem er im gerichtlichen Mahnverfahren oder einem Zivilprozess einen Vollstreckungsbescheid bzw. ein Urteil erwirkt hat, kann er auf dieser Grundlage die Zwangsvollstreckung betreiben. Denn beide Verfügungen des Gerichts sind Vollstreckungstitel.
Welche Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gläubiger wählt, liegt dabei in seinem Ermessen. Erfährt er z. B. durch eine – ebenfalls von ihm beauftragte – Vermögensauskunft des Schuldners, dass dieser Immobilien besitzt, könnte er z. B. eine Zwangsvollstreckung in dessen unbewegliches Vermögen anstreben.
Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kurz zusammengefasst
Anders als die Mobiliarvollstreckung ist die Immobiliarvollstreckung auf drei Arten möglich: als Sicherungshypothek, durch Zwangsverwaltung oder durch Zwangsversteigerung. Hier stellen wie diese Möglichkeiten genauer vor.
Weil die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen sehr zeit- und kostenintensiv ist, sollte der Gläubiger im Vorfeld genau prüfen, ob nicht andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besser geeignet sind.
Bei der Zwangsversteigerung verliert der Schuldner sein Eigentum an der Immobilie endgültig – sie wird versteigert. Allerdings ist diese Maßnahme auch sehr teuer – die Kosten muss der Gläubiger vorschießen.
Inhalte
Kleine Einführung zur Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen
Der Inhaber einer Geldforderung kann Schulden auf verschiedene Arten eintreiben. Der Gesetzgeber erlaubt ihm die Zwangsvollstreckung in:
- bewegliches Vermögen des Schuldners (Sachpfändung bzw. Mobiliarvollstreckung)
- unbewegliches Vermögen (Immobiliarvollstreckung)
- Forderungen des Schuldners, z. B. dessen Gehaltsansprüche oder Bankguthaben
Der Gläubiger kann zwischen diesen Formen der Vollstreckung frei wählen. Er wird sich gewöhnlich für die Maßnahme entscheiden, die zur Befriedigung seiner Forderung am besten geeignet ist.
Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen macht gewöhnlich nur bei hohen Schulden Sinn. Sie bietet sich deswegen an, weil Immobilien meistens einen höheren Wert haben als das bewegliche Vermögen des Schuldners. Dennoch ist die Immobiliarzwangsvollstreckung sehr zeit- und kostenintensiv und vor allem sehr aufwendig, sodass der Gläubiger im Vorfeld abschätzen muss, ob nicht vielleicht eine Lohnpfändung oder Kontopfändung wirtschaftlich sinnvoller ist.
Vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen sollten Gläubiger einige Vorbereitungen treffen:
- Klärung der sachenrechtlichen Verhältnisse durch Einholung einer Grundbuchabschrift (kostet ca. 10 Euro)
- Recherche, ob der Schuldner die Immobilie selbst nutzt oder diese vermietet
- Einschätzung des Kostenrisikos
Mithilfe dieser Informationen kann der Gläubiger einschätzen, ob sich die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen wirklich lohnt oder ob er nicht besser auf andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zurückgreift.
Effektive Alternativen zur Immobiliarvollstreckung
KontopfändungLohnpfändungGehaltspfändungSachpfändungArten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen
Während die Zwangsvollstreckung in bewegliches Vermögen nach § 803 Zivilprozessordnung (ZPO) immer durch eine Pfändung erfolgt, stehen dem Gläubiger bei der Vollstreckung in Immobilien drei Möglichkeiten zur Verfügung:
- Eintragung einer Sicherungshypothek
- Zwangsverwaltung
- Zwangsversteigerung
Der Gläubiger kann diese Maßnahmen einzeln durchführen lassen oder sie miteinander kombinieren.
Sicherungshypothek als Sicherungsrecht ohne sofortige Befriedigung
Lässt der Gläubiger zwangsweise eine Sicherungshypothek eintragen, so erlangt er dadurch keine sofortige Befriedigung, sondern nur ein dingliches Sicherungsrecht. Erst im Falle einer Verwertung der Immobilie erreicht er eine Tilgung der Schulden. Dennoch bringt diese Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen einige Vorteile mit sich:
- So halten sich die Kosten, die dem Gläubiger zunächst entstehen, in Grenzen.
- Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, steht er aufgrund seines gesicherten Rangs besser da im Vergleich zu Gläubigern, die keine Sicherungsrechte geltend machen können.
Die Zwangshypothek darf nur unter folgenden Bedingungen ins Grundbuch eingetragen werden:
- allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)
- Antrag des Gläubigers beim Grundbuchamt
- Vollstreckungstitel über eine Forderung von mindestens 750 Euro (§ 866 Abs. 3 ZPO)
- Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
Die Sicherungshypothek macht vor allem dann Sinn, wenn der Gläubiger erst später einen ausreichend hohen Erlös aus der Zwangsversteigerung des Grundstücks erwarten kann, etwa weil eine Bebauung erst zu einem späteren Zeitpunkt erlaubt ist.
Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch Zwangsverwaltung
Bei der Zwangsverwaltung verliert der Schuldner nicht das Grundstück selbst, sondern lediglich das Verwaltungs- und Nutzungsrecht.
Die Erträge aus der Immobilie kommen dem Gläubiger zugute. Das können z. B. monatliche Miet- oder Pachteinnahmen sein, weshalb die zwangsweise Verwaltung besonders gut geeignet ist, wenn der Schuldner laufende Verbindlichkeiten gegenüber dem vollstreckenden Gläubiger hat.
Das Vollstreckungsgericht ordnet die Zwangsverwaltung nur unter diesen Voraussetzungen an:
- allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)
- Antrag des Gläubigers beim zuständigen Vollstreckungsgericht
- Nachweis der Eigentümerstellung des Schuldners durch ein aktuelles Zeugnis gemäß § 17 Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) oder durch beglaubigte Grundbuchabschrift (kostet etwa 18 Euro)
Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen im Wege der Zwangsverwaltung ist möglich, ohne dass die Forderung des Gläubigers in einer bestimmten Mindesthöhe bestehen muss.
Bei der Zwangsverwaltung muss der Gläubiger relativ hohe Kosten einkalkulieren:
- Anordnungsgebühr von ca. 53,50 Euro
- Verfahrensgebühr beläuft sich auf mindestens 100 Euro
- Vergütung des Zwangsverwalters in Höhe von mindestens 600 Euro plus MwSt.
Zwangsversteigerung als einschneidendste Maßnahme zulasten des Schuldners
Beantragt der Gläubiger diese Art der Zwangsvollstreckung, so versteigert das Vollstreckungsgericht die Immobilie des Schuldners.
Der Erlös dient der Befriedigung der vollstreckbaren Geldforderung. Der Schuldner hingegen verliert endgültig sein Eigentum an diesem Grundstück.
Es gelten dieselben Voraussetzungen für die Beschlagnahme der Immobilie wie für die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch Zwangsverwaltung.
Ablauf, Kosten und Dauer der Zwangsversteigerung
In der folgenden Infografik haben wir die Voraussetzungen und den Ablauf des Zwangsversteigerungstermins vereinfacht dargestellt.
Diese Vollstreckungsmaßnahme ist noch kostenintensiver als die Sicherungshypothek und die Zwangsverwaltung. Für den Gläubiger kann das enorme finanzielle Belastungen mit sich bringen, weil er die Kosten vorschießen muss. Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, dem Verfahrensstand und dem Aufwand des Sachverständigen.
Die Kosten beinhalten:
- Anordnungsgebühr
- je eine Verfahrens-, Termins- und Verteilungsgebühr
- Sachverständigen (unter Umständen im vierstelligen Bereich)
- Kosten für die Bekanntmachung des Versteigerungstermins
Außerdem muss der Gläubiger damit rechnen, dass sich dieses Verfahren der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen in die Länge zieht. Es kann durchaus bis zu einem Jahr dauern.
Ein weiteres Problem stellen die möglichen Vorbelastungen der Immobilie mit den dinglichen Rechten anderer Gläubiger dar. Diese können dazu führen, dass eine Zwangsversteigerung gar nicht durchführbar ist.
Der Grund liegt im sogenannten geringsten Gebot nach § 44 ZVG. Dieses muss die dem Anspruch des Vollstreckungsgläubigers „vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens“ decken.
Diese Regelung kann dazu führen, dass das Mindestgebot höher liegt als der eigentliche Verkehrswert des Grundstücks. Jedoch wird kaum ein Bieter mehr bieten wollen als diesen Verkehrswert.
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