Die Grundschuld, mit der ein Grundstück belastet werden kann, ist eine häufig genutzte Form der Kreditsicherung im Immobilienwesen, die anstelle einer Hypothek erfolgen kann. Sie wird vor allem von Banken gefordert, um die Finanzierung eines Hauskaufs abzusichern.
Unser Ratgeber erläutert, unter welchen Voraussetzungen eine Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld erfolgen kann, und wie die Vollstreckung aus der Grundschuld abläuft. Außerdem erklären wir in diesem Zusammenhang, ob eine Grundschuld sofort vollstreckbar ist.
Grundschuld und Zwangsvollstreckung kurz zusammengefasst
Eine Grundschuld ist – ähnlich wie eine Hypothek – ein sogenanntes Grundpfandrecht zur Absicherung einer Forderung (normalerweise einer Darlehensforderung). Ein Grundstück fungiert also Pfand. Kann der Schuldner seine Forderungen nicht begleichen, kann der Gläubiger durch die Grundschuld eine Zwangsvollstreckung betreiben.
In der Regel ist eine Grundschuld nicht sofort vollstreckbar. Sie begründet zunächst ausschließlich die sogenannte Duldung der Zwangsvollstreckung. Diese droht erst, wenn ein Schuldner die Forderungen trotz Fälligkeit nicht begleicht und die Bank deswegen den Darlehensvertrag und die Grundschuld kündigt. Unter welchen weiteren Voraussetzungen, die Vollstreckung der Grundschuld möglich ist, erfahren Sie hier.
Die Bank bzw. der Gläubiger muss beim zuständigen Amtsgericht zunächst eine Zwangsversteigerung beantragen und dafür eine Unterwerfungserklärung vorlegen. Erachtet das Gericht die Vollstreckungsvoraussetzungen als erfüllt, leitet es das Verfahren ein. Das Gericht schätzt den Verkehrswert des Grundstücks und setzt eine Versteigerungstermin fest. Ausführliche Informationen zum Ablauf der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld und den diesbezüglichen Handlungsmöglichkeiten der Schuldner erhalten Sie hier.
Inhalte
Die Grundschuld: Absicherung von Forderungen bei Immobiliengeschäften
Die Grundschuld stellt – ähnlich wie die Hypothek – ein sogenanntes Grundpfandrecht dar, das ein Grundstück belastet. Laut § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgt die Belastung in dem Sinne, dass der Schuldner (also der Grundstückeigentümer) eine bestimmte Summe an den Gläubiger des Grundstücks (normalerweise die Bank) zahlen muss. Das Grundstück dient dadurch als Pfand und haftet in diesem Sinne für die Zahlung.
Gemäß § 1192 und §1147 BGB garantiert die Grundschuld dem Gläubiger einen sogenannten Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung: Wenn der Schuldner seinen Zahlungen nicht nachkommt, hat der Gläubiger durch die Grundschuld Anrecht auf Zwangsvollstreckung und kann das Grundstück versteigern lassen. Aus dem Erlös der Versteigerung tilgt der Gläubiger die offenen Forderungen (einschließlich Zinsen und Nebenleistungen).
Die Grundschuld ist nicht ausschließlich für Grundstückskäufe relevant. Auch andere Geldforderungen (bspw. für eine Renovierung) können durch eine Grundschuld abgesichert werden.
Wann berechtigt eine Grundschuld zur Zwangsvollstreckung?
Die Grundschuld ist nicht sofort vollstreckbar, da sie zunächst ausschließlich die Duldung der Zwangsvollstreckung begründet.
Vielmehr müssen für die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld einige Voraussetzungen zur Bestellung der Grundschuld sowie bestimmte Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sein.
Bestellung der Grundschuld
- Die Grundschuld muss wirksam bestellt und im Grundbuch eingetragen worden sein.
- Eine Sicherungsvertrag muss abgeschlossen sein, in welchem festgehalten wird, dass die Grundschuld zur Sicherung einer Forderung (bspw. einer Darlehensforderung) des Gläubiger bestellt wird. Der Sicherungsvertrag fungiert damit als das Bindeglied zwischen Grundschuld und Darlehensvertrag, was umso wichtiger ist, da eine Grundschuld theoretisch auch völlig unabhängig von einem Darlehensvertrag bestellt werden kann. In der Praxis sind fast ausschließlich solche beschriebenen Grundschuldbestellungen zur Forderungsabsicherung relevant.
Vollstreckungsvoraussetzungen
- Die Grundschuld berechtigt zur Zwangsvollstreckung, wenn die Forderung fällig ist, ohne fällige Forderung ist die Grundschuld nicht vollstreckbar. Wann eine Fälligkeit eintritt, ist im Sicherungsvertrag festgeschrieben.
- Im Sicherungsvertrag muss zudem genau beschrieben sein, welche fälligen Forderungen eine Zwangsvollstreckung durch die Grundschuld ermöglichen.
- Zudem darf Vollstreckung aus der Grundschuld unter der Voraussetzung betrieben werden, dass der bestehende Kredit- oder Darlehensvertrag gekündigt wurde. In diesem Zusammenhang muss eine Kündigung der Grundschuld mit einer Kündigungsfrist von sechst Monaten existieren. In diesem Zeitraum hat der Schuldner die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung abzuwenden, wenn er die ausstehenden Forderungen vollständig begleicht.
- Der Gläubiger benötigt einen sogenannten Duldungstitel, dieser tituliert den sogenannten Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld durch den Gläubiger.
Schuldner können zur Verkürzung des Prozesses diesbezüglich bei der Bestellung der Grundschuld ebenfalls von der sogenannten Unterwerfungs- bzw. Zwangsvollstreckungsklausel zur Grundschuld Gebrauch machen. Durch die Aufnahme dieser Klausel in den Sicherungsvertrag, erhält der Gläubiger die Befugnis bei Fälligkeit unmittelbar und ohne vorheriges gerichtliches Verfahren die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zu betreiben.
Zwangsvollstreckung durch Grundschuld: Ablauf der Vollstreckung
Für die Vollstreckung aus der Grundschuld muss der Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht zunächst eine Zwangsversteigerung beantragen und den Duldungstitel oder die Unterwerfungserklärung des Schuldners vorlegen.
Anschließend prüft das Gericht, ob alle Voraussetzungen zur Bestellung der Grundschuld sowie alle Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Gelten alle Voraussetzungen als gegeben, leitete das Gericht das Verfahren ein.
Nach der Verfahrenseinleitung erhält der Schuldner zwei Wochen , um eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen, damit er die bestehenden Forderungen zeitnah begleichen, und die auf der Grundschuld basierende Zwangsvollstreckung abwenden kann. Hierfür werden dem Schuldner sechs Monate Zeit eingeräumt.
Sollte die Fälligkeit weiterhin bestehen bzw. hat der Schuldner keine einstweilige Verfahrenseinstellung beantragt, lässt das Gericht den Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks schätzen. Der Gläubiger muss alle für die Zwangsversteigerung anfallenden Kosten im Voraus auslegen. Anschließend setzt das Gericht einen Termin für die Zwangsversteigerung fest.
Der Versteigerungserlös wird bei einem bestimmten Verteilungstermin verteilt, der ebenfalls zuvor vom Gericht bestimmt worden ist. Sollte der Erlös über der bestehenden Forderung liegen, erhält der Schuldner die Differenz aus Erlös und Forderung.
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